شرق پرس : بازار خرید و فروش مسکن در تهران رواج نسبی یافته و در طی مدت سه ماه گذشته با افزایش قیمت نیز همراه بوده است.

بسیاری از صاحبنظران، این رواج را نشانه‌ای برای خروج مسکن از رکود چند ساله تلقی کرده‌اند.

بدیهی است که خروج مسکن از رکود، نویدبخش رونق کسب و کار، و به حرکت در آمدن قطار تولید و به تبع آن، ایجاد فرصت های شغلی متنوع و قابل توجهی خواهد بود.

اما با نگاهی موشکافانه و بررسی چگونگی این رونق و میزان افزایش قیمت ها در نقاط مختلف تهران (و نه کل کشور) از جهات گوناگون تعجب برانگیز و قابل تامل است. و در صورت ادامه این روند، بیم رکود شدیدتر و طولانی تر در این بخش، دور از انتظار نخواهد بود.

یکی از نشانه های رونق در هر بازار، (به شرط وجود قدرت خرید مشتری) پیشی گرفتن تقاضا بر عرضه است.

طبق آمار رسمی، هزاران واحد مسکن مهر در کشور و حتی در حومه تهران بدون متقاضی است. از سوی دیگر بر اساس آمارهای رسمی، هزاران واحد مسکونی خالی در شهر تهران وجود دارد. اما چه اتفاقی افتاده که در طی دو سه ماه گذشته، این افزایش قیمت در بازار مسکن روی داده است؟

برای پاسخ به این سوال مرور نکات زیر لازم به نظر می‌رسد:

بازار مسکن در چند سال قبل هم، در دوره‌ای رونق گرفت اما دیری نپایید که به دلیل ورود دلالان و سفته بازان، قیمت ها به طور بی رویه ای افزایش یافت، تا آنجا که از حد توان مصرف کنندگان واقعی فراتر رفت. و در نتیجه آن افزایش غیر منطقی، بازار معاملات مسکن دچار رکود شد. رکودی که تا همین اواخر ادامه یافت.

به دلیل آن افزایش حبابی، قیمت مسکن در طول چند سال ثابت ماند، اما قیمت تمام شده در طی این مدت افزایش یافت و فاصله حبابی مذکور را پرکرد و لذا جا داشت با اندکی افزایش (در حد تورم) فاصله ایجاد شده با قیمت تمام شده را پرکند.

بنابراین، افزایش قیمت مسکن در حد منطقی، دور از انتظار نبود و این افزایش، در ابتدای سال جاری اتفاق افتاد. سپس تا اواخر مهرماه تقریباً ثابت ماند.

پس از کاهش نرخ سود سپرده های بانکی از یک سو و نمایان شدن نشانه های رونق نسبی در بازار مسکن از سوی دیگر، سرمایه ها به این بخش سرازیر و دوباره قیمت ها شروع به افزایش کرد و در آذرماه به طور ناگهانی به اوج خود رسید. و در دی ماه نیز این رشد قیمت با شیب ملایم ادامه یافت. به نظر می‌رسد اکنون در رکود تورمی بسر می برد.

از دیگر شتاب دهنده های این افزایش قیمت ناگهانی، لایحه پیشنهادی بودجه سال ۹۷ دولت و پیش بینی افزایش قیمت حامل های انرژی در آن بود. متاسفانه قیمت دلار هم در طی این مدت روند افزایش بی سابقه ای را در پیش گرفت. و این اتفاقات، به بازار گرمی و جوسازی دلالان و واسطه های این بخش کمک بزرگی کرد.

با نگاهی به آمار منتشره بانک مرکزی در مورد معاملات مسکن به تفکیک ماه های گذشته، متوجه می‌شویم که افزایش قیمت مسکن در برخی از مناطق تهران، بسیار زیاد و در برخی از مناطق دیگر در حد تورم بوده است.

مثلاً قیمت مسکن در منطقه ۵ تهران رشد ۲۵ درصدی را نشان می‌دهد. در حالیکه همین افزایش قیمت در طی همین مدت، در منطقه ۱ ، حدود ۱۰ درصد بوده است.

مگر در زمین های این منطقه تهران، گنج و یا معدن طلا پیدا شده؟ یا مصالح بکار رفته در ساختمان های این منطقه از مناطق دیگر متمایز است؟ از آن گذشته ارزش زمین که در منطقه ۱ بالاتر است پس علت این افزایش غیر منطقی قیمت مسکن در برخی از مناطق تهران (برای نمونه منطقه ۵) چیست؟

با گشتی در خیابان های تهران، درمی یابیم که در هر گذر، کوچه و خیابان، چندین دفتر مشاور املاک (گاه چسبیده به هم) موجود است. بدون اغراق، در بسیاری از محلات تهران (بویژه در منطقه ۵) تعداد دفاتر به اصطلاح مشاور املاک، بیشتر از خواروبار فروشی هاست، که در اکثر موارد، توسط بساز و بفروش ها راه اندازی شده و اداره می‌شود و در واقع دفتر کار آنهاست. در هر کدام از این دفاتر، چندین نفر، گوشی به دست و یا پشت کامپیوتر، مشغول جستجو و دادن آگهی در سایت های اینترنتی مربوط به خرید و فروش مسکن هستند.

اگر برای خرید مسکن به یکی از این دفاتر مراجعه کنید، خواهید دید که چگونه شما را دوره می‌کنند و با دامن زدن به گرانی دلار و بازار گرمی، با تشویش اذهان خریداران، آنها را از افزایش سرسام‌آور قیمت ها در روزهای آینده، می‌ترسانند تا با این جوسازی روانی، ملکی را به فروش رسانده و کمیسیون خود را دریافت کنند. طبیعی است که هرچه ثمن معامله بیشتر باشد، مبلغ کمیسیون نیز بیشتر می‌شود.

یکی از مهمترین دلایل این افزایش قیمت کاذب، جوسازی روانی این افراد است.

گویی در بین بساز و بفروش های برخی از مناطق تهران، نوعی ائتلاف و تبانی مافیایی برای بالابردن قیمت تولیداتشان (به کمک تبلیغات و جوسازی های این دلالان و واسطه های مورد اشاره) شکل گرفته است.

از سوی دیگر به خاطر کاهش نرخ بهره بانکی، صاحبان سرمایه با وسوسه همین افراد، سرمایه های خود را از بانک ها خارج کرده، به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با هدف سودجویی بیشتر روی آورده اند. صاحبان سرمایه با راهنمایی این واسطه های مذکور، موارد به اصطلاح اکازیون که برای فروش عرضه می شود را وکالتی خریده و از آن طرف، دهها میلیون تومان گران تر و با همان وکالت (بدون پرداخت عوارض، مالیات و هزینه های نقل و انتقال) به خریداران می فروشند. گاهی اوقات تا ملکی به نام مصرف کننده واقعی منتقل شود چندین بار در بین دلالان مذکور دست به دست شده و افزایش قیمت چند باره را تجربه کرده است. این مسائل نیز باعث تشدید افزایش قیمت ها شده است.

انتظار می‌رود دستگاه های نظارتی، با دقت بیشتری این فعالیت ها را زیر نظر گرفته و با تدابیر لازم، با این برهم زنندگان امنیت اقتصادی جامعه برخورد کنند. برای مثال صنف مشاورین املاک، به واحدهای بدون پروانه کسب، اجازه فعالیت ندهد و پروانه کسب واحدهای متخلف را ابطال نماید.

بیم آن می‌رود که در صورت ادامه این روند، نه تنها بازار مسکن از رکود خارج نشود، بلکه دچار رکودی شدیدتر و طولانی تر شود.